揭秘:购房者对未来房价不确定的焦虑感

亿佳房产网 2018-08-17 08:36
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这个思维的形成,我们需要回看过去10年一波又一波欢松的财政刺激周期历史,可以概括为:每在经济下行--刺激政策出台--货币放水--楼市大涨基本这样的轮回,这不断出现的历史惯例,也养成所形成了大多数中国人的思维逻辑。


因此,当人民币汇率下跌,贸易战冲击当中国经济出现下行苗头时,遇上货币放水,总有人去押楼市大涨。


楼市走向不是建立在是否宽松货币政策的基础上,而是与经济走势、民众收入紧密相关。


关于当下货币放水刺激,这几乎是一个不需要讨论的命题。为什么这么说呢,用货币、财政手段来烫平经济周期的起落,这几乎是任何一位当政者的必然之举。


在去杠杆降低负债的大背景下,又受到人民币汇率下跌、贸易战等一系列的内外部因素的影响,经济放缓下行有了苗条,政府宽松货币政策刺激可以说不可避免。


房地产作为目前主要经济行业,涉及上下游的产业链是非常多的,在中国经济一直扮演历史大拐弯的重要角色,可以说未来10年都不会独立于当下政治经济的基本面。


房地产过去是带动经济的引擎,未来5~10年举足轻重的地位也不会变,但这些年的刺激让泡沫和风险也日渐深重累积,而未来会越来越成为资产泡沫的巨大隐患,并对实地产业有挤出效应带有很多负面的要素。


决策层力推去杠杆,是因为中国负债率太高,宽松政策货币资金要是再流入楼市,有崩盘之险,必须未雨绸缪,刺激经济但又必须要控制不吹大房地产泡沫。


在8月7日,住建部在辽宁沈阳召开了一次重要会议,并对房地产调控发了有史以来的最强音:“坚决遏制房价上涨”。以前官方的说法基本都是“遏制房价过快上涨”,它的意思是还允许涨,只是要慢慢来。


现在是坚决遏制上涨,可以看到出这次政府的坚决力度。从前面的不炒到慢涨到现在的不涨,核心根源还是政府要稳定市场的预期。




2、购房者对未来不确定的焦虑感


每次调控说遏制房价上涨,民众都信以为真,然而房价最后还是乘着抢房浪潮,披着乱象的羊毛一路狂奔,几次下来几乎没有人再会相信调控是管用的了。


不过这也倒是符合中国一贯的政策现象。就是高层发布政策,只要下发到地方,力度绝对会大打折扣。地方要么用地方债居高库存没去够为由,要么用城市战争抢人才为由与宏观基调做博弈。毕竟房地产需求降低,将会影响到地方政府的土地财政收入,制约区域经济的发展和财收的考核指标。


中国的楼市焦虑,很大程度来源于对高速变化的房价无法把握的无力感。


一年房价上升30~50%,无一不目瞪口呆,这样的情况我相信只有在赌场才能随时可以看到这样的回报,才能看到这样的疯狂。


这样的速度,其实给人的并不只是高额回报的快感,还有一不小心就会被抛下的恐惧。


现在不买,就会越来越买不起,这是无数焦虑的人砸锅卖铁买房的最大理由。


加上中国由于一直用政策刺激托底的方式来维持楼市20年一路向上,成为人类历史上极少见的没有周期起落的梦幻轨迹。


3、


不进行供给结构改革,楼市就象一匹野马,没人知道什么时候会狂奔


中国的房地产对经济的推动作用极大,但是当下的经济发展速度与当下中国房地产绑架中国经济是背离,未来中国房地产一定要进行改革,因为存在太多的不确定性,没有人知道楼市房价什么时候会狂奔。


我们都知道,我国的房地产业起码还有十年左右的发展期,主要原因是城镇化还在持续推进。


我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%,户籍人口城镇化率为43.35%。


按照《国家人口发展规划(2016-2030年)》我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%


2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值,预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。


我们都说人往高处走,往房价高的城市圈靠近,人口在向城市群、城市圈集聚,城、镇之间配套资源的不平衡,造成人民美好生活的需求和供应的不平衡,不充分,这也尊定了一线城市和核心二线城市的地位价值。


假如中国楼市不进行供给结构改革、完善房地产法、税收,我相信很少有人愿意把现在交给一个没有预期,没有可预见的未来,那楼市还会一直像一匹野马,没人知道什么时候会狂奔。


4、


自由贸易港政策下的海南


几个月前海南,一二手房被自由贸易港利好政策驱使一房难求,疯狂的市场让很多人趋之若鹜,售楼员、中介都变成了“大爷”,我相信很多人亲身感受过当时的场景。


关于海南当下的房价,我认为现在就好比一只前期题材政策性很强的股票,一路高开走大阳,但是一往实的一看发现它内部业务增长、财务收入很一般,收入结构更一般,所以近期很多人问我大限购之后会不会出现问题,高开低走。


但往另一方向看它又努力做产业结构升级、技术创新,寻求更大突破,又有中央大政府大支持大鼓励,所以让很多人既期许又担心。


抛开政策面,往实的方面看,假如在未来2-4年在产业结构、技术题材、业务方向转型成功,走稳,海南就不单是独角兽很有可能是巨无霸所以大家前期投一点是好事,并且市场对它(国际旅游岛、自由贸易港、国际健康城)的预期太强了,现在完全不用担心近期外部大政策,会是怎么样。


大家要知道,真正在市场上用手投票的人,对钱的态度是最敏感的,每一次选择都在测算着投入产出比,都不全是跟风,所以谈不上对错,只能说都在做对自己最好的选择。


并且我个人对海南未来中长期是极其看好的,因为消费升级,大娱乐,大健康是不可逆转的潮流趋势,我坚信一点,一个人愿意改变,从来没有什么理所当然,都在马斯洛需求理论上层层释放,市场需求也是一样。


关于海南未来楼市,我看了一组数据,全国2018年上半年房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、蚌埠和海口,占比分别为73.6%、40.3%和35.3%。


其中前三就有两名是属于海南,足以可见海南产业结构的不合理,经济、财政对房地产的严重依赖度程度。


虽然海南省政府已经完全意识到该问题的严重性,但是现在的一刀切对财政的影响肯定是巨大的,我认为海南“去地产化”的过程,将是非常艰难的,过去依赖度太高,一下断奶后肯定会饿得嗷嗷叫,但我们相信政府肯定会有更好的考虑安排。


在目前这样的大背景下,我认为今年肯定不会放松调控的,明年或后年,估计、也许会扛不住。


编辑者:admin

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